Kauf einer Immobilie innerhalb der Familie
Der Erwerb einer vermieteten Immobilie von Eltern oder anderen nahen Angehörigen kann eine sinnvolle Alternative zur Schenkung sein. Er verbindet die vorweggenommene Vermögensnachfolge mit einer entgeltlichen Übertragung und kann dem erwerbenden Kind insbesondere bei einer anschließenden Vermietung einkommensteuerliche Vorteile eröffnen. Voraussetzung ist jedoch eine klar dokumentierte, wirtschaftlich nachvollziehbare und zivilrechtlich wirksame Gestaltung.
Bei einer bereits vermieteten Immobilie tritt der Käufer grundsätzlich in die bestehenden Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete“). Vor der Beurkundung sollten daher Mietverträge, Mietsicherheiten, Betriebskostenvorauszahlungen und -abrechnungen, Mietrückstände sowie etwaige Mängelansprüche geprüft werden. Im Kaufvertrag ist zudem eindeutig festzulegen, ab welchem Stichtag Mieten, Lasten und sonstige Zahlungen wirtschaftlich zwischen Eltern und Kind abzurechnen sind.
Neue Anschaffungskosten und höhere Abschreibung
Kauft das Kind eine bislang von den Eltern vermietete Immobilie zu einem angemessenen Kaufpreis, entstehen bei ihm grundsätzlich neue Anschaffungskosten. Hierzu gehören neben dem Kaufpreis insbesondere die Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Soweit diese Aufwendungen auf das Gebäude entfallen, bilden sie die neue Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA). Der auf Grund und Boden entfallende Anteil ist dagegen nicht abschreibbar.
Darin liegt häufig der zentrale Vorteil gegenüber einer Schenkung: Bei einer unentgeltlichen Übertragung übernimmt das Kind grundsätzlich die steuerliche AfA-Rechtsposition der Eltern. Die oftmals bereits weitgehend abgeschriebene Bemessungsgrundlage wird fortgeführt. Bei einem entgeltlichen Erwerb kann dagegen – abhängig von Kaufpreis und Gebäudeanteil – ein neues und höheres jährliches AfA-Volumen entstehen.
Liegt der vereinbarte Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert, liegt steuerlich regelmäßig kein reiner Kauf mehr vor, sondern eine gemischte Schenkung. Der unentgeltliche Wertanteil kann Schenkungsteuer auslösen und vorhandene Freibeträge verbrauchen. Auch für die AfA ist zu trennen: Nur der entgeltliche Teil führt zu neuen Anschaffungskosten; für den unentgeltlichen Teil wird die bisherige AfA-Rechtsposition der Eltern fortgeführt. Eine belastbare Verkehrswertermittlung ist deshalb unerlässlich.
Bei vermieteten Immobilien sollte vor einem Verkauf außerdem geprüft werden, ob die zehnjährige Frist für private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG bereits abgelaufen ist. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist kann bei den Eltern zu Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn führen. Der Gewinn ergibt sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und den um die bisherige AfA geminderten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, jeweils unter Berücksichtigung der Veräußerungskosten. Bei einer Schenkung werden stille Reserven demgegenüber grundsätzlich nicht aufgedeckt; das Kind übernimmt jedoch für Zwecke des § 23 EStG die Anschaffungsdaten und die laufende Zehnjahresfrist der Eltern.
Plant das Kind nach dem Kauf umfangreiche Sanierungen, ist die Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten zu beachten. Übersteigen die maßgeblichen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, sind sie regelmäßig nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Sie erhöhen vielmehr die AfA-Bemessungsgrundlage und wirken sich nur verteilt über die Nutzungsdauer aus (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Grunderwerbsteuer und Nebenkosten
Der Kauf zwischen Eltern und Kindern ist regelmäßig von der Grunderwerbsteuer befreit. § 3 Nr. 6 GrEStG erfasst Grundstückserwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie, etwa zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln. Die Befreiung gilt auch bei einem voll entgeltlichen Verkauf. Sie gilt dagegen nicht ohne Weiteres für Geschwister, da diese in der Seitenlinie verwandt sind.
Notar- und Grundbuchkosten fallen auch beim Familienkauf an. Sie gehören regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen – soweit sie auf das Gebäude entfallen – die AfA-Bemessungsgrundlage. Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude sollte sachgerecht erfolgen und nachvollziehbar dokumentiert werden. Eine realistische Kaufpreisaufteilung im notariellen Vertrag ist deshalb empfehlenswert.
Finanzierung durch Bank- oder Verkäuferdarlehen
Die Finanzierung kann über ein Bankdarlehen erfolgen. Die Darlehenszinsen sind bei dauerhafter Vermietung grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, soweit das Darlehen tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffung verwendet wird. Die Eltern erhalten den Kaufpreis unmittelbar und können ihn frei verwenden.
Alternativ kann ein Verkäuferdarlehen der Eltern sinnvoll sein. Dies kann den Bedarf an einer externen Bankfinanzierung reduzieren oder ganz vermeiden. Tilgungsleistungen sind bei den Eltern grundsätzlich steuerneutrale Rückzahlungen des Darlehenskapitals und vermitteln so ein steuerfreies Einkommen. Die Zinsen sind bei den Kindern bei entsprechender Mittelverwendung steuerlich abzugsfähige Werbungskosten. Bei den Eltern gehören sie zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.
Ob die Zinsen bei den Eltern dem günstigen Abgeltungsteuersatz von 25 Prozent oder dem persönlichen Einkommensteuertarif unterliegen, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Darlehensverhältnisses ab. Die Angehörigeneigenschaft allein schließt die Anwendung des Abgeltungsteuersatzes nicht aus. Entscheidend ist insbesondere, ob die Vereinbarung einem Fremdvergleich standhält und kein über die Darlehensbeziehung hinausgehender beherrschender Einfluss der Eltern besteht. Die wirtschaftliche Selbstständigkeit des Kindes kann ein wichtiges Indiz sein. Dies sollte vor Vertragsabschluss steuerlich geprüft werden.
Bei einem Familiendarlehen sollten Darlehensbetrag, Laufzeit, Zinssatz, Tilgung, Sicherheiten, Fälligkeit und Kündigungsrechte schriftlich und eindeutig vereinbart werden. Wesentlich ist zudem die tatsächliche Durchführung: Zinsen und Tilgungsraten müssen wie vereinbart und nachvollziehbar über Konten gezahlt werden. Die steuerliche Anerkennung von Angehörigendarlehen beruht auf einer Gesamtwürdigung; Vertrag und Durchführung müssen ernsthaft vereinbart und fremdüblich sein.
Ein zinsloses oder deutlich zinsverbilligtes Verkäuferdarlehen kann selbst schenkungsteuerlich relevant sein. Der Vorteil aus der unentgeltlichen oder verbilligten Kapitalüberlassung kann als freigebige Zuwendung im Sinne des § 7 ErbStG gelten. Gerade bei hohen Darlehensbeträgen und langen Laufzeiten sollten Zinssatz, Laufzeit und Tilgungsmodalitäten daher auch schenkungsteuerlich geprüft werden.
Kauf oder Schenkung – ein Vergleich
Vorteile des Kaufs: Das Kind erhält für den entgeltlichen Teil neue Anschaffungskosten und damit regelmäßig eine höhere AfA. Der Kaufpreis verschafft den Eltern Liquidität und kann durch ein Verkäuferdarlehen flexibel gestundet werden. Zudem bleibt der persönliche Schenkungsteuerfreibetrag des Kindes gegenüber jedem Elternteil grundsätzlich für weitere Vermögensübertragungen verfügbar.
Nachteile des Kaufs: Das Kind muss Kaufpreis und Nebenkosten finanzieren. Bei den Eltern kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG entstehen, wenn eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert wird.
Vorteile der Schenkung: Sie ermöglicht eine unmittelbare und liquiditätsschonende Vermögensübertragung. Die Eltern können sich durch Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte oder eine Rückauflassungsvormerkung absichern. Bei der Schenkung werden grundsätzlich keine stillen Reserven aufgedeckt.
Nachteile der Schenkung: Es entstehen keine neuen Anschaffungskosten für das Kind; die bisherige AfA wird fortgeführt. Außerdem kann der Verkehrswert die persönlichen Schenkungsteuerfreibeträge übersteigen. Bei mehreren Kindern sollten zudem erbrechtliche Ausgleichungs- und Anrechnungsregelungen bedacht werden.
Fazit
Ob Kauf, Schenkung oder gemischte Schenkung die passende Lösung ist, hängt von Wert, Finanzierung, Ertragssituation, AfA-Potenzial, Haltefrist und den familiären Zielen ab. Vor der Beurkundung sollten die steuerlichen und rechtlichen Folgen für beide Generationen durch einen qualifizierten Steuerberater und Rechtsanwalt geprüft und die Vertragsgestaltung abgestimmt werden.
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Weiterführende Themen
Die steuerliche und rechtliche Gestaltung von Schenkungen und Erbschaften erfordert eine frühzeitige Planung und eine sorgfältige Abstimmung mit den familiären und unternehmerischen Verhältnissen. Vertiefende Informationen finden Sie in den folgenden Fachbeiträgen:
Familiengesellschaften als Instrument der Vermögensübertragung
Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer – aktuelle Entwicklungen
Nießbrauch bei Schenkungen – Gestaltungsmöglichkeiten und Vorteile
→ Zur Übersicht aller Fachbeiträge zum Thema „Schenken und Vererben“