§ 23 EStG: Bei privaten Immobilienverkäufen zählt regelmäßig der Kaufvertrag – nicht die Übergabe
BFH bestätigt seine ständige Rechtsprechung
Wer eine Immobilie aus dem Privatvermögen verkauft, sollte die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG genau im Blick haben. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein – sofern keine der gesetzlichen Ausnahmen, insbesondere die Selbstnutzung, greift.
Mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (IX B 24/26) hat der Bundesfinanzhof seine ständige Rechtsprechung nochmals bekräftigt: Maßgebend sind grundsätzlich die Zeitpunkte, zu denen die obligatorischen Verträge – also in der Regel die notariellen Kaufverträge – wirksam und für die Beteiligten bindend geschlossen werden. Auf den Besitzübergang, die Kaufpreiszahlung, die Auflassung oder den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums kommt es im Regelfall nicht an.
Der Fristbeginn: Nicht Grundbuch oder Besitzübergabe, sondern der Erwerbsvertrag
Die Zehnjahresfrist beginnt grundsätzlich mit dem Abschluss des Vertrags, durch den die Immobilie angeschafft wird. Entscheidend ist daher regelmäßig der Tag, an dem Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag wirksam schließen und sich nicht mehr einseitig von ihren Erklärungen lösen können.
Nicht ausschlaggebend sind dagegen etwa:
die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch,
die Zahlung des Kaufpreises,
die Schlüsselübergabe,
der Übergang von Nutzen und Lasten oder
der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
Das kann in der Praxis erheblich sein. Häufig liegen zwischen dem Notartermin und der tatsächlichen Übergabe Wochen oder Monate. Wer für die Fristberechnung erst auf die Übergabe abstellt, kann deshalb zu einem unzutreffenden Ergebnis kommen.
Der BFH begründet dies mit dem Zweck des § 23 EStG: Der Wertzuwachs soll steuerlich erfasst werden, wenn er innerhalb der gesetzlichen Veräußerungsfrist realisiert wird. Wirtschaftlich wird dieser Wertzuwachs nach Auffassung des Gerichts bereits mit dem verbindlichen Abschluss des Veräußerungsvertrags realisiert.
Der Fristablauf: Auch beim Verkauf zählt der verbindliche Vertrag
Dieselbe Regel gilt am Ende der Frist. Für die Frage, ob innerhalb von zehn Jahren veräußert wurde, kommt es grundsätzlich auf den Tag des verbindlichen Abschlusses des Verkaufsvertrags an.
Ein Beispiel:
Notarieller Erwerbsvertrag: 15. Juli 2016
Notarieller Verkaufsvertrag: 15. Juli 2026
Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang: 1. Oktober 2026
Der Übergang am 1. Oktober 2026 ist für die Zehnjahresfrist grundsätzlich ohne Bedeutung. Der maßgebliche Veräußerungszeitpunkt ist der 15. Juli 2026. Da zwischen den beiden Vertragsabschlüssen nicht mehr als zehn Jahre liegen, ist die Frist grundsätzlich noch nicht überschritten. Für eine steuerfreie Veräußerung sollte der verbindliche Verkaufsvertrag daher erst nach Ablauf des zehnten Jahrestags geschlossen werden.
Die häufig anzutreffende Überlegung, man könne den steuerlich relevanten Veräußerungszeitpunkt durch einen späteren Übergabetermin oder eine spätere Kaufpreisfälligkeit verschieben, trägt damit nicht.
Aufschiebende Bedingungen: Entscheidend ist die Bindungswirkung
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Kaufverträge mit aufschiebenden Bedingungen. Eine aufschiebende Bedingung liegt vor, wenn die rechtlichen Wirkungen eines Vertrags vom Eintritt eines ungewissen zukünftigen Ereignisses abhängen (§ 158 Abs. 1 BGB). Denkbar sind etwa Genehmigungsvorbehalte, die Zustimmung eines Dritten oder bestimmte behördliche Freigaben.
Der BFH stellt hierzu klar: Maßgebend ist, ob beide Vertragsparteien bereits verbindlich gebunden sind. Sind sie trotz einer aufschiebenden Bedingung an ihre Erklärungen gebunden und können sich nicht mehr einseitig lösen, bleibt es grundsätzlich beim Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Der bloße Umstand, dass einzelne Wirkungen – etwa die Pflicht zur Kaufpreiszahlung oder der Besitzübergang – erst später eintreten, verschiebt den für § 23 EStG relevanten Zeitpunkt nicht automatisch.
Anders kann es sein, wenn bei Unterzeichnung noch keine endgültige Bindung besteht. Hängt die volle Wirksamkeit des Vertrags oder die Bindung einer Partei noch von einer Genehmigung, Zustimmung oder einem anderen Ereignis ab, kann erst dieses Ereignis den steuerlich maßgeblichen Zeitpunkt bestimmen. Der BFH formuliert deshalb bewusst, dass regelmäßig auf den Abschluss der obligatorischen Verträge abzustellen ist.
Für die Beratungspraxis bedeutet das: Nicht die Überschrift „aufschiebende Bedingung“ entscheidet, sondern die konkrete Vertragsgestaltung. Es ist zu prüfen,
ob die Parteien bereits unwiderruflich gebunden sind,
ob eine Partei sich noch einseitig vom Vertrag lösen kann und
ob lediglich die Durchführung des Vertrags oder seine volle rechtliche Wirksamkeit aufgeschoben ist.
Gerade bei Genehmigungsvorbehalten und mehrstufigen Vertragsgestaltungen kann diese Abgrenzung über die Steuerpflicht eines erheblichen Veräußerungsgewinns entscheiden.
Keine freie Wahl des steuerlichen Zeitpunkts
Der BFH erteilt zugleich der Auffassung eine Absage, generell auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen. Dies würde nach Ansicht des Gerichts ein erhebliches Gestaltungspotenzial eröffnen: Die Parteien könnten durch die Vereinbarung eines späteren Übergabetermins den maßgeblichen Zeitpunkt weitgehend selbst bestimmen.
Die Anknüpfung an den verbindlichen Vertragsschluss schafft demgegenüber einen klaren, rechtssicheren und regelmäßig notariell dokumentierten Zeitpunkt.
Fazit für Immobilieneigentümer
Der BFH-Beschluss IX B 24/26 bestätigt eine für die Praxis zentrale Regel: Für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG kommt es regelmäßig auf den verbindlichen Abschluss des Anschaffungs- und des Veräußerungsvertrags an – nicht auf Grundbucheintragung, Zahlung oder Übergabe.
Wer einen Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist plant, sollte den Notartermin daher nicht nur organisatorisch, sondern auch steuerlich exakt planen. Bei Verträgen mit aufschiebenden Bedingungen, Genehmigungserfordernissen oder Rücktrittsrechten ist eine sorgfältige Prüfung der Bindungswirkung unerlässlich.
BFH, Beschluss vom 18.06.2026 – IX B 24/26; grundlegend u. a. BFH, Urteile vom 08.04.2014 – IX R 18/13 und vom 26.10.2021 – IX R 12/20.
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