Erweiterte Kürzung bei der Immobiliengesellschaft: Steuervorteil – aber nur bei konsequenter Gestaltung
Eine Immobiliengesellschaft erzielt laufende Mieterträge, verwaltet ausschließlich eigene Objekte und soll dennoch Gewerbesteuer zahlen. Genau hier setzt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG an. Sie kann dazu führen, dass der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfallende Gewerbeertrag gewerbesteuerlich gekürzt wird. Für Immobiliengesellschaften kann dies einen erheblichen laufenden Liquiditätsvorteil bedeuten. Die Voraussetzungen sind allerdings eng: Schon eine zusätzliche, nicht erlaubte Tätigkeit kann die Begünstigung für den gesamten Erhebungszeitraum kosten.
Was ist die erweiterte Kürzung?
Kapitalgesellschaften – also auch eine GmbH – gelten kraft ihrer Rechtsform als Gewerbebetrieb. Ihre laufenden Mieterträge sind damit grundsätzlich Bestandteil des Gewerbeertrags und unterliegen der Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung schafft hierfür unter bestimmten Voraussetzungen einen Ausgleich: Auf Antrag wird der Teil des Gewerbeertrags gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.
Damit kann eine auf die langfristige Vermietung eigener Immobilien beschränkte GmbH die Gewerbesteuer auf ihre laufenden begünstigten Vermietungserträge regelmäßig vermeiden. Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag bleiben dagegen bestehen. Die erweiterte Kürzung ist daher keine allgemeine Steuerbefreiung für Immobiliengesellschaften, sondern eine gezielte gewerbesteuerliche Begünstigung für eine besonders eng ausgerichtete Tätigkeit.
Der Unterschied zur einfachen Kürzung
Die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG greift grundsätzlich bereits für Grundbesitz im Betriebsvermögen. Sie bemisst sich nach der im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfassten Grundsteuer und führt deshalb lediglich zu einer begrenzten Minderung des Gewerbeertrags.
Die erweiterte Kürzung geht wesentlich weiter. Sie erfasst auf Antrag den Gewerbeertrag, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Gerade bei werthaltigem Bestand und dauerhafter Vermietung kann der Unterschied erheblich sein: Statt einer Gewerbesteuerbelastung auf die laufende Mietrendite verbleiben – bei erfüllten Voraussetzungen – im Wesentlichen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag.
Der entscheidende Maßstab: Ausschließlichkeit
Die Begünstigung verlangt, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Zulässig ist daneben grundsätzlich die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens. Das Gesetz erlaubt außerdem bestimmte, ausdrücklich geregelte Zusatzaktivitäten, etwa die Betreuung von Wohnungsbauten oder unter Voraussetzungen die Errichtung und Veräußerung bestimmter Wohneinheiten.
Entscheidend ist nicht allein der Unternehmensgegenstand im Gesellschaftsvertrag. Maßgeblich ist, was die Gesellschaft im jeweiligen Erhebungszeitraum tatsächlich tut. Mietverträge, Nebenabreden, Rechnungen, technische Anlagen, Leistungsbeziehungen innerhalb einer Unternehmensgruppe und die tatsächliche Abwicklung müssen daher zusammenpassen.
Die erweiterte Kürzung ist keine Gestaltung, die sich nachträglich durch eine passende Deklaration in der Steuererklärung herstellen lässt. Sie muss im laufenden Geschäftsbetrieb tatsächlich gelebt werden.
Das Alles-oder-nichts-Risiko
Die praktische Schwierigkeit liegt in der strengen Rechtsfolge. Übt die Gesellschaft eine schädliche Tätigkeit aus und greift keine gesetzliche Ausnahme, entfällt die erweiterte Kürzung grundsätzlich vollständig. Betroffen sind dann nicht nur die Erträge aus der Nebentätigkeit, sondern der gesamte ansonsten begünstigte Gewerbeertrag des betreffenden Erhebungszeitraums. [s15]
Das Risiko steht häufig außer Verhältnis zum wirtschaftlichen Gewicht der Nebentätigkeit. Ein geringfügiger Zusatzumsatz oder eine einmalig übernommene Serviceleistung kann eine erhebliche Gewerbesteuerbelastung auf die gesamten Mieterträge auslösen. Gerade bei einem umfangreichen Immobilienbestand kann der Steuernachteil daher erheblich sein, obwohl der auslösende Vorgang auf den ersten Blick unbedeutend erscheint.
Der Bundesfinanzhof hat dies zuletzt nochmals verdeutlicht: Auch eine Nebentätigkeit ohne eigene Einnahmen kann schädlich sein. Im entschiedenen Fall hielt eine grundstücksverwaltende Gesellschaft Oldtimer als Wertanlage. Dies genügte für die Versagung der erweiterten Kürzung. Das Urteil zeigt, wie eng der zulässige Tätigkeitsrahmen zu verstehen ist. [s15]
Typische Risikofelder in der Praxis
Probleme entstehen häufig nicht bei der Gründung der Gesellschaft, sondern im laufenden Betrieb. Ein Mieter wünscht zusätzliche Dienstleistungen. Eine technische Modernisierung eröffnet neue Einnahmequellen. Oder die Immobiliengesellschaft soll aus organisatorischen Gründen Aufgaben für andere Gesellschaften der Gruppe übernehmen.
Kritisch können insbesondere sein:
die Übernahme eigenständiger Dienstleistungen für Mieter oder Dritte,
die Verwaltung fremden Grundbesitzes,
die Überlassung beweglicher Wirtschaftsgüter oder Betriebsvorrichtungen,
operative Tätigkeiten neben der Immobilienverwaltung,
zusätzliche Anlagen und Energieangebote,
Leistungsbeziehungen mit Gesellschaftern oder verbundenen Unternehmen,
nicht zur Immobilienverwaltung gehörende Vermögensgegenstände und Tätigkeiten.
Nicht jede Nebenleistung ist automatisch schädlich. Eine Betriebskostenumlage oder eine Leistung, die lediglich unselbständiger Bestandteil der Grundstücksüberlassung ist, kann zulässig sein. Die Abgrenzung hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend sind insbesondere der Vertragsinhalt, die wirtschaftliche Eigenständigkeit der Leistung, die Abrechnung und die tatsächliche Durchführung.
Photovoltaik, Stromlieferung und Ladeinfrastruktur
Der Gesetzgeber hat für bestimmte Stromerträge eine gesetzliche Ausnahme geschaffen. Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien sowie aus dem Betrieb von Ladepunkten können unschädlich sein, wenn sie im Wirtschaftsjahr insgesamt nicht mehr als 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes betragen. Bei Strom aus Anlagen erneuerbarer Energien darf die Lieferung an Letztverbraucher grundsätzlich nur an Mieter des Anlagenbetreibers erfolgen.
Daneben enthält § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG eine Bagatellgrenze für bestimmte weitere Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern. Diese Einnahmen dürfen 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen. Bei der Ausübung solcher gesetzlich zugelassenen Nebentätigkeiten muss der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes gesondert ermittelt werden.
Diese Grenzen sind kein Freibrief. Wer die jeweilige Schwelle überschreitet oder die gesetzlichen Voraussetzungen im Übrigen nicht einhält, riskiert den vollständigen Wegfall der erweiterten Kürzung. Photovoltaik, Mieterstrommodelle, Wallboxen und Ladeinfrastruktur sollten daher nicht erst nach der technischen oder wirtschaftlichen Entscheidung steuerlich geprüft werden. Die steuerliche Struktur muss der Umsetzung vorausgehen.
Besondere Vorsicht bei Gesellschaftern und Unternehmensgruppen
Bei Immobiliengesellschaften in einer Unternehmensgruppe sind die Leistungsbeziehungen besonders sorgfältig zu prüfen. Das Gesetz schließt die erweiterte Kürzung unter anderem aus, wenn der Grundbesitz ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient. Ferner gelten Einschränkungen, soweit der Gewerbeertrag bestimmte Vergütungen an Gesellschafter einer Personengesellschaft enthält, etwa für Tätigkeiten, Darlehen oder die Überlassung anderer Wirtschaftsgüter als Grundbesitz.
Die Vermietung an verbundene Unternehmen ist daher kein Fall, der sich mit einer Standardformulierung im Mietvertrag erledigen lässt. Erforderlich ist eine sorgfältige Analyse der Beteiligungsstruktur, der konkreten Grundstücksnutzung und aller flankierenden Leistungsbeziehungen. Das gilt umso mehr, wenn operative Gesellschaften, Besitzgesellschaften und Holdinggesellschaften miteinander verbunden sind.
Die Immobilien-GmbH in einer Holdingstruktur
Eine Holdingstruktur kann sinnvoll sein, wenn Erträge langfristig reinvestiert, Immobilien- und operative Risiken getrennt oder Nachfolgeentscheidungen vorbereitet werden sollen. Die Holding selbst schafft jedoch keine erweiterte Kürzung. Entscheidend bleibt stets die Tätigkeit der jeweiligen Immobiliengesellschaft.
In der Praxis spricht viel für eine klare funktionale Trennung: Die Immobiliengesellschaft hält und vermietet eigenen Grundbesitz. Operative Tätigkeiten, Projektentwicklungen, zusätzliche Serviceangebote oder sonstige potenziell schädliche Aktivitäten werden – soweit wirtschaftlich gewollt – in einer anderen Gesellschaft gebündelt. Diese Trennung schützt nicht nur die gewerbesteuerliche Begünstigung. Sie kann auch Haftungsrisiken begrenzen, die Steuerbarkeit einzelner Geschäftsbereiche verbessern und spätere Nachfolge- oder Umstrukturierungsentscheidungen erleichtern.
Ob und in welchem Umfang eine solche Trennung im Einzelfall steuerlich und wirtschaftlich überzeugt, muss allerdings vor Umsetzung geprüft werden. Eine nachträgliche Verlagerung von Tätigkeiten kann zusätzliche steuerliche, zivilrechtliche und gegebenenfalls umwandlungssteuerrechtliche Fragen aufwerfen.
Besonderheiten bei Immobilienpersonengesellschaften
Die erweiterte Kürzung ist nicht auf die Immobilien-GmbH beschränkt. Sie kann auch für Immobilienpersonengesellschaften, insbesondere für eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, von erheblicher Bedeutung sein. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG knüpft nicht an eine bestimmte Rechtsform an, sondern an die Tätigkeit des Unternehmens.
Vermögensverwaltende Personengesellschaft oder gewerblich geprägte GmbH & Co. KG?
Eine rein vermögensverwaltende Personengesellschaft, die ausschließlich eigenen Grundbesitz vermietet und keine gewerbliche Tätigkeit ausübt, erzielt grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie unterliegt regelmäßig nicht der Gewerbesteuer. Für sie besteht deshalb im Regelfall kein Bedarf für die erweiterte Kürzung.
Anders liegt es bei einer gewerblich geprägten Personengesellschaft, insbesondere einer GmbH & Co. KG. Eine gewerbliche Prägung liegt vor, wenn die Gesellschaft keine originär gewerbliche Tätigkeit ausübt, ausschließlich Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter sind und nur diese oder gesellschaftsfremde Personen zur Geschäftsführung befugt sind. Die Gesellschaft erzielt dann gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Ihre laufenden Vermietungserträge unterliegen damit grundsätzlich auch der Gewerbesteuer.
Die erweiterte Kürzung kann diese Belastung – soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen – für die Erträge aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes beseitigen. Die GmbH & Co. KG kann damit für die langfristige Immobilienverwaltung eine interessante Alternative zur Immobilien-GmbH sein. Sie verbindet eine bei erfolgreicher Anwendung der erweiterten Kürzung gewerbesteuerlich entlastete Immobilienverwaltung mit den gesellschaftsrechtlichen und ertragsteuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten einer Personengesellschaft.
Sondervergütungen: Gewerbesteuer trotz erweiterter Kürzung
Bei Personengesellschaften verdient § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1a GewStG besondere Aufmerksamkeit. Die erweiterte Kürzung greift nicht, soweit der Gewerbeertrag Vergütungen enthält, die ein Gesellschafter für seine Tätigkeit im Dienst der Gesellschaft, für ein Darlehen oder für die Überlassung anderer Wirtschaftsgüter als Grundbesitz erhält.
In der Praxis betrifft dies insbesondere Geschäftsführungsvergütungen, Darlehenszinsen des Gesellschafters, Bürgschaftsvergütungen oder Vergütungen für die Überlassung beweglicher Wirtschaftsgüter. Solche Vergütungen sind bei einer Mitunternehmerschaft regelmäßig Sondervergütungen im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG.
Wichtig ist die Rechtsfolge: Die erweiterte Kürzung entfällt nicht zwingend insgesamt. Der gesetzliche Ausschluss gilt ausdrücklich nur, soweit der Gewerbeertrag entsprechende Sondervergütungen enthält. Die laufenden Mieterträge können daher weiterhin begünstigt sein; auf die Sondervergütungen entfällt jedoch Gewerbesteuer.
Ein Beispiel: Eine gewerblich geprägte Immobilien-GmbH & Co. KG erzielt jährlich Mieterträge von 500.000 Euro. Zusätzlich erhält ein Kommanditist für ein der Gesellschaft gewährtes Darlehen Zinsen von 40.000 Euro. Bei erfüllten Voraussetzungen können die laufenden Mieterträge von der erweiterten Kürzung erfasst sein. Die Darlehenszinsen bleiben als Sondervergütung gewerbesteuerlich relevant. Die Gestaltung der Finanzierung beeinflusst damit unmittelbar die verbleibende Gewerbesteuerbelastung.
Vermietung an Gesellschafter: ein besonders sensibles Feld
Eine weitere gesetzliche Grenze betrifft die Nutzung des Grundbesitzes durch Gesellschafter. Die erweiterte Kürzung ist ausgeschlossen, wenn der Grundbesitz ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient.
Besonders sorgfältig zu prüfen sind deshalb Betriebsaufspaltungs- und Schwesterpersonengesellschaftsstrukturen. Hält beispielsweise eine GmbH & Co. KG eine Gewerbeimmobilie und überlässt sie diese an ein Unternehmen eines Gesellschafters, können die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung entfallen. Entscheidend sind die konkrete Beteiligungsstruktur, die Grundstücksnutzung und die personellen sowie sachlichen Verflechtungen.
Die Vermietung an einen fremden gewerblichen Mieter ist nicht mit der Überlassung an ein Unternehmen des eigenen Gesellschafters gleichzusetzen. Gerade im Familienverbund oder in einer Unternehmensgruppe reicht deshalb eine isolierte Betrachtung des Mietvertrags regelmäßig nicht aus.
Gewerbliche Infektion und Zusatzgeschäfte
Auch bei einer zunächst vermögensverwaltenden Personengesellschaft können zusätzliche Tätigkeiten dazu führen, dass die Gesellschaft insgesamt gewerbliche Einkünfte erzielt. Kritisch sind etwa operative Dienstleistungen, die Verwaltung fremder Immobilien, Projektentwicklungen, Handelsaktivitäten oder sonstige selbständige Geschäftsfelder.
Wird aus einer bislang vermögensverwaltenden Immobilienpersonengesellschaft eine gewerbliche Personengesellschaft, entsteht Gewerbesteuerpflicht. Ob anschließend die erweiterte Kürzung erreichbar ist, hängt wiederum davon ab, ob die Gesellschaft die strengen Anforderungen des § 9 Nr. 1 GewStG erfüllt. Die bloße Tatsache, dass der Schwerpunkt weiterhin auf der Vermietung liegt, genügt nicht.
Für die Praxis folgt daraus ein klarer Grundsatz: Eine Immobilienpersonengesellschaft sollte entweder konsequent vermögensverwaltend bleiben oder – bei bewusst gewerblich geprägter Struktur – konsequent auf die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung ausgerichtet werden. Mischmodelle sind möglich, aber steuerlich besonders störanfällig.
Gestaltung beginnt vor der ersten Zusatzleistung
Wer die erweiterte Kürzung dauerhaft nutzen möchte, sollte nicht nur den Ankauf und die Vermietung einer Immobilie planen. Erforderlich ist ein Blick auf das gesamte Geschäftsmodell. Dazu gehören insbesondere:
Gesellschaftsvertrag und Unternehmensgegenstand,
Mietverträge einschließlich Nebenleistungen,
Betriebskosten- und Abrechnungsstruktur,
technische Anlagen, insbesondere Photovoltaik und Ladeinfrastruktur,
Finanzierungs- und Sicherheitenkonzept,
Leistungsbeziehungen zu Gesellschaftern und verbundenen Unternehmen,
geplante Sanierungen, Nutzungsänderungen und Erweiterungen,
Veräußerungs-, Reinvestitions- und Nachfolgeplanung.
Bei bestehenden Immobiliengesellschaften empfiehlt sich ein regelmäßiger Strukturcheck. Was bei Gründung eindeutig begünstigt war, kann sich durch neue Mieterwünsche, technische Entwicklungen oder eine veränderte Unternehmensstrategie schrittweise verändern. Eine nachvollziehbare Dokumentation, eindeutige Verträge und die im Alltag konsequent eingehaltene Aufgabentrennung sind deshalb ebenso wichtig wie die ursprüngliche steuerliche Konzeption.
Fazit
Die erweiterte Kürzung ist für gewerbesteuerpflichtige Immobiliengesellschaften ein sehr wirksames Instrument. Sie kann die laufende Gewerbesteuerbelastung auf begünstigte Vermietungserträge erheblich reduzieren und damit Liquidität für Tilgung, Investitionen und Vermögensaufbau freisetzen.
Ihr Vorteil hat aber eine Kehrseite: Die Voraussetzungen sind streng, die Rechtsfolgen bei Fehlern weitreichend. Die Immobiliengesellschaft muss steuerlich nicht nur richtig geplant, sondern dauerhaft konsequent geführt werden. Gerade bei zusätzlichen Leistungen, technischen Anlagen, Konzernstrukturen, Finanzierungen und Umstrukturierungen entscheidet oft ein Detail darüber, ob die Begünstigung erhalten bleibt.
Für Immobilienpersonengesellschaften gilt dies in gleicher Weise. Bei der GmbH & Co. KG kommen allerdings zusätzliche Prüfungsfelder hinzu, vor allem Sondervergütungen, Sonderbetriebsvermögen sowie die Nutzung von Immobilien durch Gesellschafter oder deren Unternehmen.
Wer eine Immobiliengesellschaft gründen, eine bestehende Struktur weiterentwickeln oder Immobilienvermögen auf die nächste Generation übertragen möchte, sollte die erweiterte Kürzung von Beginn an in die Planung einbeziehen. Eine frühzeitige steuerliche und rechtliche Prüfung kann helfen, vermeidbare Gewerbesteuerbelastungen und spätere Umstrukturierungskosten zu vermeiden.
Gerne berate ich Sie zu diesem komplexen Thema: Kontakt
Hinweis: Dieser Beitrag vermittelt einen ersten Überblick und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Die Voraussetzungen und Rechtsfolgen der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG hängen von der konkreten Gesellschafts-, Vertrags- und Tätigkeitsstruktur sowie vom jeweiligen Erhebungszeitraum ab. Vor Umsetzung einer Gestaltung oder einer betrieblichen Veränderung sollte der Einzelfall geprüft werden.