Immobilienkauf in der Familie Alternative zur Schenkung
Steuerfolgen bei unentgeltlicher Ratenzahlung
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb der Familie kann eine echte Alternative zu einer Schenkung sein. Sie bietet gerade bei älteren Objekten einkommensteuerlich Vorteile. Nach Ablauf von 10 Jahren Haltezeit ist der Verkauf steuerfrei. Durch den Kauf werden aber die Wertsteigerungen realisiert und der Käufer erhält neue Abschreibungen, die er einkommensteuerwirksam geltend machen kann.
Häufig wird ein solcher familieninterner Kauf nicht über ein Bankdarlehen finanziert, sondern durch ein Darlehen des Verkäufers. Bei diesem typischen Verkäuferdarlehen wird der Kaufpreis in ein Darlehen gewandelt, das zu fremdüblichen Konditionen verzinst und getilgt wird. Dabei werden die Annuitäten durch den Käufer aus den Mieterträgen erbracht. Die Zinsen sind bei dem Käufer steuerlich abzugsfähig, da er auch steuerpflichtige Mieteinkünfte hat. Bei dem Verkäufer aber werden sie nur mit der Abgeltungssteuer besteuert.
Manchmal aber möchte die ältere Generation gar keine Zinsen haben. Der Kauf durch die Kinder soll durch ein zinsgünstiges oder sogar unverzinstes Darlehen „unterstützt“ werden. Die Eltern beziehen dann nur ihre steuerfreien Tilgungsleistungen.
Hier stellt sich die Frage, wie dieser „Zinsverzicht“ zu besteuern ist. Haben die Darlehensgeber fiktive Zinseinnahmen zu versteuern? Wird Kapitalertragsteuer für zinslos gestundete Ratenzahlungen fällig?
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 24.03.2026 (VIII R 30/24) entschieden, dass die Vereinbarung einer zinslosen Ratenzahlung im Rahmen der Übertragung einer Immobilie zwischen nahen Angehörigen nicht zu steuerpflichtigen Kapitaleinkünften führt.
Der BFH ändert damit seine langjährige Rechtsprechung zur zwangsweisen Aufteilung von Kaufpreisraten in einen Zins- und Tilgungsanteil. Gleichzeitig stellt der BFH in diesem Urteil dar, dass der Kauf dennoch als fremdüblich anzuerkennen ist, wenn die Höhe des Darlehens dem Verkehrswert der Immobilie entspricht.
Die Sachlage im Streitfall
Die Kläger sind Ehegatten. Sie veräußerten im Jahr 2021 ein in ihrem Privatvermögen befindliches Grundstück an ihre Tochter. Als Gegenleistung vereinbarten die Parteien einen dem Verkehrswert des Grundstücks entsprechenden Kaufpreis, der gestundet und in monatlichen Raten abbezahlt werden sollte.
Eine Verzinsung wurde ausdrücklich ausgeschlossen. Im Vertrag wurde festgehalten, dass die in diesem Verzicht liegende Kaufpreisreduzierung der Tochter geschenkt werde. Hintergrund war, dass die Tochter keine Bankfinanzierung erhielt und finanziell nur begrenzte Raten leisten konnte.
Das Finanzamt (FA) ermittelte dennoch fiktive Zinsanteile aus den Raten. Es qualifizierte diese als Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt, ging dabei jedoch fälschlicherweise von einer schenkungsteuerbaren Zuwendung aus. Der BFH wies die Revision des FA dennoch zurück und bestätigte die Steuerfreiheit.
Voraussetzungen für das Vorliegen von Kapitaleinkünften
Der BFH hielt in seinem Urteil folgende Grundsätze fest: Erträge aus Kapitalvermögen liegen grundsätzlich vor, wenn für die Überlassung von Kapital eine Gegenleistung, insbesondere in Form von Zinsen, gezahlt wird. Dabei ist es unerheblich, wie die Kapitalanlage rechtlich bezeichnet oder ausgestaltet ist.
Ob ein steuerpflichtiges Entgelt vereinbart wurde, ist vorrangig an der Kaufpreisvereinbarung zu bestimmen. Bei der Vereinbarung einer zinslosen Stundung ist grundsätzlich von einer unentgeltlichen Stundung des Kaufpreises auszugehen. Eine abweichende steuerliche Würdigung kommt nur bei besonderen Umständen in Betracht, etwa bei einer verdeckten Zinsvereinbarung oder einem Gestaltungsmissbrauch. Ein Indiz hierfür ist, dass bei sofortiger Kaufpreiszahlung ein geringerer Kaufpreis geschuldet gewesen wäre.
Der BFH vertritt die Auffassung, dass die Veräußerung einer Immobilie gegen langfristige, ausdrücklich zinslose Kaufpreisraten weder schenkungsteuerliche noch einkommensteuerliche Folgen in Form von Kapitalerträgen auslöst.
Zwar hatte das FG die zinslose Stundung der Kaufpreisforderung als freigebige Zuwendung i.S.d. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG gewertet. Dieser Ansicht folgte der BFH jedoch nicht, denn die Tochter war verpflichtet, den dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreis zu entrichten, so dass die Übertragung insgesamt vollentgeltlich erfolgte.
Auch verneint der BFH das Vorliegen steuerpflichtiger Einkünfte. Die vereinnahmten Kaufpreisraten stellen keine Einkünfte aus Kapitalvermögen gem. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG dar. Maßgeblich sei, dass die Vertragsparteien eine zinslose Stundung vereinbart haben und die einzelnen Raten ausschließlich der Kaufpreiszahlung dienen sollten.
Der BFH gibt damit insoweit seine bisherige Rechtsprechung auf, wonach ein in den Ratenzahlungen enthaltener rechnerischer Zinsanteil auch bei ausdrücklich zinsloser Stundung als steuerpflichtiger Kapitalertrag behandelt wurde. Werden die vereinbarten Kaufpreisraten ohne gesonderten Zinsanteil geleistet, sind diese vielmehr jeweils in voller Höhe mit den Anschaffungskosten der Forderung zu verrechnen.
Schenkung durch Zinsvorteil
Auch wenn der BFH in diesem Urteil zu schenkungsteuerlichen Aspekten Stellung genommen hat, ist ein wesentliches Element nicht enthalten. Dies ist die Frage, ob der Verzicht auf laufende Zinszahlungen eine eigenständige Schenkung darstellt.
Bei einem unverzinslichen oder zinsverbilligten Darlehen innerhalb der Familie wird schenkungsteuerlich grundsätzlich nicht der gesamte Vorteil für die gesamte Laufzeit sofort besteuert. Vielmehr entsteht der schenkungsteuerliche Vorteil regelmäßig laufend durch die ersparten Zinsen.
Wird von Anfang an fest vereinbart, dass für die gesamte Laufzeit keine Zinsen geschuldet werden und steht die Laufzeit fest, kann das Finanzamt den Vorteil unter Umständen als Kapitalwert einer Nutzung bewerten. Dabei werden die zukünftigen Zinsvorteile nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes kapitalisiert. Diese Schenkung kann mit ggfs. noch bestehenden Freibeträgen verrechnet werden.
Praxishinweis
Der BFH stellt klar, dass bei einer vollentgeltlichen Immobilienübertragung gegen zinslose Kaufpreisraten grundsätzlich keine Schenkung und keine steuerpflichtigen Einkünfte des Veräußerers vorliegen.
Das Urteil schafft erhebliche Gestaltungssicherheit für die private Vermögensnachfolge und Immobilienübertragungen im Familienkreis. Die Vereinbarung zinsloser Ratenzahlungen führt beim Verkäufer nicht mehr zu einer überraschenden einkommensteuerlichen Belastung durch lediglich fiktive Zinsanteile.
Voraussetzung bleibt jedoch, dass die Unentgeltlichkeit der Stundung im Notarvertrag oder in einem separaten Darlehensvertrag eindeutig dokumentiert wird und der Ratenkaufpreis dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht.
Auswirkungen kann die Zinsvereinbarung auf die später entstehende Schenkungsteuer haben. Wird von Anfang an fest vereinbart, dass für die gesamte Laufzeit keine Zinsen geschuldet werden und steht die Laufzeit fest, kann das Finanzamt den Vorteil unter Umständen als Kapitalwert einer Nutzung bewerten. In der Praxis wird jedoch bei unverzinslichen Darlehen häufig der jeweilige jährliche Nutzungs- bzw. Zinsvorteil als laufende Schenkung behandelt, solange die Nutzung des Kapitals fortbesteht.
Die Formulierung der Verträge hat damit im Ergebnis eine hohe Bedeutung. Dazu sollten Sie die Beratung eines steuerrechtlich erfahrenen Beraters in Anspruch nehmen. Ich unterstütze Sie gerne.
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