Steuerliche Fallstricke bei der Zuordnung eines Darlehens bei einer Immobilienschenkung

Sie haben eine Immobilie und möchten diese auf Ihre Kinder übertragen? Ist die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt und valutiert das Finanzierungsdarlehen noch, ergibt sich die Folgefrage, wie man damit umgeht.

Dazu gibt es mehre Möglichkeiten, die zu völlig anderen Folgen führen und auch steuerlich hohe Relevanz haben.

Schenkung und Rückbehalt des Darlehens

Diesen Sachverhalt hat der Bundesfinanzhof in einem am 17. April 2025 veröffentlichten Urteil vom 3. Dezember 2024 (IX R 2/24) beurteilt. In dem Urteilssachverhalt hat ein Vater 60 Prozent seiner vermieteten Immobilie seinem Kind geschenkt (unentgeltlich übertragen). Er behielt aber die aus der Anschaffung resultierenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig zurück. Damit stellte sich die Frage, ob die zu zahlenden Schuldzinsen weiterhin in voller Höhe steuerlich abzugsfähig waren.

Die Antwort des BFH zu dieser Konstellation war eindeutig und konsequent. Schuldzinsen sind nur als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart in Zusammenhang stehen. Es muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf die Einkünfteerzielung gerichteten Tätigkeit bestehen und die Aufwendungen müssen zur Förderung der Einkünfteerzielung getätigt werden.

Die Übertragung des Miteigentumsanteils auf den Sohn erfolgte schenkweise und damit nicht aus mit der Einkünfteerzielung im Zusammenhang stehenden Gründen. Weil weder ein Schuldbeitritt noch eine Schuldübernahme stattfanden, war die Übertragung unentgeltlich. Durch diese unentgeltliche Übertragung des Miteigentumsanteils wird insoweit der objektive wirtschaftliche Zusammenhang der zur Finanzierung der Anschaffung der Immobilie aufgenommenen Kredite zur bisherigen Einkunftsquelle gelöst. Die Darlehen dienen fortan der Finanzierung der Schenkung.

Damit fällt also in Höhe des geschenkten Miteigentumsanteils die Möglichkeit zum steuerlichen Zinsabzug weg.

Schenkung und anteilige Darlehensübernahme

Vielleicht ist die Schenkung eines Miteigentumsanteils an der Immobilie, bei der der Beschenkte gleichzeitig ein valutierendes Darlehen anteilig übernimmt, eine Alternative?

Die anteilige Übernahme von Schulden führt zur Annahme eines  teilentgeltlichen Erwerbs. Dieser liegt vor, wenn der Beschenkte eine Gegenleistung (zum Beispiel die anteilige Übernahme eines Darlehens) erbringt, die den Wert der Schenkung nur teilweise ausgleicht.

Im Fall der teilentgeltlichen Übertragung von Wirtschaftsgütern erfolgt für Zwecke der Ermittlung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts. Dies gilt auch bei einem unter den Anschaffungskosten liegenden Entgelt (BFH Urteil v. 11.03.2025 - IX R 17/24).

Der (teil)entgeltlich erworbene Anteil gilt als gekauft und führt zu neuen Anschaffungskosten und einer gesteigerten Abschreibung (AfA). Dagegen ist für den unentgeltlichen Teil die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer relevant ist. Gleichfalls darf der Erwerber die Zinsen auf das Darlehen steuerlich geltend machen, denn er hat insoweit gekauft.

Zu beachten ist und damit befasste sich das obige BFH-Urteil, dass auch auf Seiten des Schenkers eine teilentgeltliche Veräußerung anzunehmen ist. Sollte die Schenkung innerhalb von 10 Jahren nach Kauf erfolgen, kann dies anteilig  zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG führen. Ist die 10-Jahresfrist bereits abgelaufen, ist dies irrelevant.

Schenkung und Rückbehalt des Darlehens mit Nießbrauch

Möchte man das beschenkte Kind nicht belasten und verschenkt die Immobilie und behält das Darlehen zurück, so bietet sich die Verbindung mit einem Vorbehaltsnießbrauich an.

Üblicherweise werden die Erträge der Immobilie die Zins- und Tilgungsbelastung des Darlehens decken. Bei einem Vorbehaltsnießbrauch, bei dem sich der Nießbraucher die Erträge der Immobilie vorbehält und das Darlehen tilgt (also Zins- und Tilgungsleistungen leistet), kann der Nießbraucher die von ihm getragenen Darlehenszinsen steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Er gilt als der wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie.

Allerdings mindern die vom Nießbraucher tatsächlich gezahlten Zins- und Tilgungsleistungen nicht den Wert des Nießbrauchsrechts bei der Ermittlung der Schenkungsteuer. Das Finanzgericht Münster hat am 27.8.2020 (3 K 722/16 Erb ) entschieden, dass diese Aufwendungen unberücksichtigt bleiben, wenn der Nießbraucher die Zahlungen tatsächlich selbst und persönlich leistet und nicht rechtlich oder wirtschaftlich vom Eigentümer entlastet wird.

Zwar hat der BFH entschieden, dass der Jahreswert des Nießbrauchsrechts unter Abzug der Schuldzinsen für die zum Zeitpunkt der Zuwendung bestehenden Darlehen ermittelt wird, sofern die Schuldzinsen vom Schenker als Nießbraucher während des Bestehens des Nießbrauchsrechts aufgrund einer gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtung getragen werden (BFH Urteil vom 28.05.2019 - II R 4/16). Dieses Urteil betrifft aber den Fall, dass der Beschenkte die Schulden trägt, also das Darlehen übernommen hat und damit durch die Zahlungen des Nießbrauchers wirtschaftlich entlastet wird.

Was soll ich tun?

Die Übertragung einer noch belasteten Immobilie ist steuerlich komplex. Die zur Verfügung stehenden Varianten sollten vorab mit einem steuerlich erfahrenen Berater besprochen und in ihren Auswirkungen berechnet werden.