Verlängerter Nießbrauch: Steuerneutraler Objektwechsel möglich
Sie haben auf Ihre Kinder eine Immobilie übertragen und sich dabei einen Nießbrauch vorbehalten? Jetzt soll das Objekt verkauft werden. Vielleicht sind die Reparaturaufwendungen zu hoch oder es gibt schlicht bessere Objekte. Was passiert mit dem Nießbrauch? Darf dieser steuerneutral übertragen und fortgeführt werden? Fällt der Nießbrauch weg? Droht eine steuerliche Belastung?
Ein wegweisendes Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 24. Mai 2022 (Az. IX R 1/21) schafft hier Klarheit und Sicherheit. Es bestätigt das Modell des „verlängerten Vorbehaltsnießbrauchs“ und zeigt, wie ein Objektwechsel steuerneutral gelingen kann, ohne dass der Nießbraucher seine Rechte verliert.
Das Kernprinzip: Der Nießbrauch „zieht um“
Die vom BFH bestätigte Gestaltung ist ebenso einfach wie genial: Wird die mit dem Nießbrauch belastete Immobilie verkauft, erlischt das Recht nicht einfach. Stattdessen wird es – basierend auf einer klaren, vorab getroffenen Vereinbarung – auf das Surrogat, also den Verkaufserlös, und anschließend auf eine neu erworbene Ersatzimmobilie übertragen. Der Nießbrauch setzt sich also an dem neuen Objekt fort.
1. Kein steuerschädlicher Verzicht
Ein häufiges Missverständnis ist, dass die für den Verkauf notwendige Löschung des Nießbrauchs im Grundbuch einem endgültigen Verzicht gleichkommt. Der BFH stellt klar: Erfolgt die Löschung nur, um den Verkauf zu ermöglichen und den Nießbrauch im Gegenzug auf das neue Objekt zu übertragen, liegt steuerrechtlich kein Verzicht vor. Es handelt sich lediglich um einen Tausch des Haftungsobjekts.
2. Keine entgeltliche Veräußerung des Nießbrauchs
Ebenso wichtig ist die Feststellung, dass der Nießbraucher sein Recht nicht aufgibt oder entgeltlich an den Erwerber der Immobilie verkauft. Der Vorgang ist ein interner Tausch zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer (z. B. den Kindern). Diese Einordnung ist entscheidend, denn sie führt direkt zum wichtigsten Vorteil.
3. Steuerneutralität beim Objektwechsel
Da der Tausch weder als schenkungsteuerpflichtiger Verzicht noch als einkommensteuerpflichtige Veräußerung gewertet wird, ist der gesamte Vorgang für den Nießbraucher steuerneutral. Der Austausch der alten gegen eine neue Immobilie löst keine Einkommensteuer auf stille Reserven aus, die im Nießbrauchrecht gebunden sein könnten. Die ursprüngliche steuerliche Situation wird einfach auf das neue Objekt fortgeschrieben.
4. AfA-Befugnis: Der Nießbraucher schreibt ab
Eine zentrale Frage ist, wer die Abschreibung (AfA) für die neue Immobilie geltend machen kann. Auch hier schafft der BFH Klarheit: Da der Nießbraucher durch die Verwendung des Verkaufserlöses wirtschaftlich die Anschaffungskosten für die Ersatzimmobilie trägt, steht ihm auch die AfA-Befugnis zu. Der Eigentümer kauft zwar die Immobilie und wird im Grundbuch eingetragen. Er kann aber keine AfA ansetzen.
5. Anschaffungskosten und der korrekte AfA-Satz
Im Urteilsfall wollten die Nießbraucher die Anschaffungskosten über ihre statistische Lebenserwartung abschreiben, was zu einer höheren jährlichen AfA geführt hätte. Dem erteilte der BFH eine klare Absage.
Bemessungsgrundlage: Die AfA wird auf Basis der tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der neuen Immobilie(n) berechnet.
AfA-Satz: Es gelten die allgemeinen Regeln für Gebäude nach § 7 Abs. 4 EStG. Für nach 1924 fertiggestellte und zu Wohnzwecken vermietete Gebäude beträgt die AfA in der Regel 2 % pro Jahr. Ab dem Jahr 2024 können Investitionen in neu gebaute Wohnungen aber sogar mit 5% degressiv abgeschrieben werden.
Sonderfall: Wertdifferenzen
Komplexer wird es, wenn das neue Objekt teurer oder aber günstiger als das verkaufte Altobjekt wird. Hier sollte man mit einem steuerlich versierten Berater sorgfältig abwägen, wie man mit dem Differenzbetrag umgeht. Leistet beispielsweise der Eigentümer eine Zuzahlung aus eigenem Vermögen, so sollte man den Nießbrauch begrenzen, nämlich im Verhältnis des Wertes des Altobjektes zu dem des Neuen. Zahlt dagegen der Nießbraucher eine Zuzahlung, so wird dies eine Schenkung an den Eigentümer sein, auch wenn der Nießbrauch sich auf das gesamte Objekt erstreckt.
Praxis-Checkliste für den gelungenen Objektwechsel:
Damit der verlängerte Nießbrauch steuerlich anerkannt wird, müssen folgende Punkte erfüllt sein:
Vorherige Vereinbarung: Treffen Sie eine klare, am besten schriftliche Vereinbarung zwischen Eigentümer und Nießbraucher über den Objektwechsel.
Ununterbrochener Fortbestand: Der Nießbrauch muss sich lückenlos von der Altimmobilie über den Verkaufserlös bis zur Neuimmobilie erstrecken.
Finanzierung durch Erlös: Die neue Immobilie muss aus dem Erlös der alten Immobilie angeschafft werden.
Wirtschaftlicher Erwerb: Der Nießbraucher muss die Anschaffungskosten der Ersatzimmobilie tragen.
Fazit:
Das BFH-Urteil ist eine sehr gute Basis für alle Immobilieneigentümer und Nießbraucher. Es bietet die Flexibilität, auf geänderte Lebenssituationen zu reagieren, ohne wertvolle Nießbrauchsrechte aufgeben oder unerwünschte Steuerfolgen auslösen zu müssen. Eine sorgfältige Planung und saubere Dokumentation sind dabei der Schlüssel zum Erfolg.
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