Immobilie an Kinder übertragen: Schenkung oder Verkauf?

Die Übertragung von Immobilien in der Familie wirft komplexe steuerliche und wirtschaftliche Fragen auf. Eltern stehen oft vor der Überlegung, ob insbesondere eine vermietete oder aber auch die selbstgenutzte Immobilie an die Kinder verschenkt werden soll. Ein Verkauf innerhalb der Familie wird seltener in Betracht gezogen, beinhaltet aber ebenfalls interessante Aspekte. Beide Wege bieten Vorteile, bergen aber auch Risiken. 

Schenkung der Immobilie an die Kinder

Beim Verschenken übertragen Eltern das Eigentum in der Regel unentgeltlich oder gegen kleine Gegenleistungen (sogenannte „gemischte Schenkung“). Gerade wenn noch Schulden auf der Immobilie lasten, gilt es besonders gut aufzupassen. Die Schulden sind nicht einfach bei der Schenkungsteuer abzugsfähig. Stattdessen führt eine Übernahme von Schulden immer dazu, dass für steuerliche Zwecke der Erwerb in einen unentgeltlichen Teil (Schenkung) und in einen entgeltlichen teil (Kauf) aufgeteilt wird (dazu auch der Blogbeitrag: Steuerliche Fallstricke bei der Zuordnung eines Darlehens bei einer Immobilienschenkung).

Vorteile der Schenkung:

Schenkungsteuer–Freibetrag: Alle 10 Jahre kann jeder Elternteil seinem Kind bis zu 400.000€ steuerfrei schenken. Bei gemeinsamem Eigentum der Eltern sind also Übertragungen bis zu einem Wert von 800.000€ möglich.

Frühzeitige Vermögensübertragung: Die Schenkung ermöglicht generationsübergreifende Nachlassplanung, etwa um Pflichtteilsansprüche zu reduzieren oder steuerliche Freibeträge mehrfach auszunutzen. Auch kommen zukünftige Wertsteigerungen unmittelbar den Kindern zugute und erhöhen nicht eine spätere Erbschaftsteuer.

Keine Spekulationssteuer: Wird die Immobilie unentgeltlich übertragen, gilt §23 EStG („Spekulationsfrist“) nicht – auch bei  späterer Weiterveräußerung durch die Kinder zählt als Anschaffungsdatum das Jahr, in dem die Eltern selbst gekauft haben.

Nießbrauch: Bei einer Schenkung können sich die Eltern einen Nießbrauch vorbehalten. Sie behalten die Erträge und bleiben Vermieter; allerdings tragen sie als Nießbraucher auch die Aufwendungen für die Immobilie. Der vorbehaltene Nießbrauch mindert aber den Wert der steuerpflichtigen Schenkung und wahrt Rechte der Eltern.

Nachteile und steuerliche Aspekte der Schenkung:

Zinsabzug und Abschreibungen: Der/die Beschenkte kann keine  neuen Anschaffungskosten geltend machen, er führt die Abschreibungen (AfA) des Schenkers fort. Zinsen sind nur abzugsfähig, soweit ein Darlehen übernommen wurde und damit ein teilentgeltlicher Erwerb vorlag (BFH-Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24).

Bewertung: Die Schenkungsteuer richtet sich nach dem Verkehrswert, den das Finanzamt in der Regel mit dem Wert nach Bewertungsgesetz  ansetzt. Allerdings liegt dieser in vielen Fällen zumindest leicht unter einem echten Verkehrswert.

Notarkosten: Die Schenkung einer Immobilie ist nur mit einem notariellen Vertrag möglich; es entstehen Notarkosten, die allerdings denen eines Verkaufs identisch sind.

Pflichtteilsrecht: Bei Schenkung der Immobilie bestehen insbesondere für nicht bedachte Geschwister noch zehn Jahre lang Pflichtteilsergänzungsansprüche, die bei der Planung berücksichtigt werden sollten.

 

Kauf der Immobilie durch die Kinder

Wenn die Kinder das Haus/die Wohnung ihren Eltern abkaufen, ändert sich die steuerliche Betrachtung deutlich. Zunächst einmal setzt dies einen fremdüblichen notariellen Kaufvertrag voraus. Der Kauf kann über ein Bankdarlehen finanziert werden. Denkbar ist aber auch, dass die Eltern den Kaufpreis als Darlehen gewähren. Dies muss allerdings schriftlich vereinbart werden und fremdübliche Konditionen aufweisen.

Übrigens entsteht beim Verkauf an Kinder und Enkelkinde  in gerader Linie keine  Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr.6 GrErwStG).

Vorteile eines Kaufs:

Abschreibungen (AfA): Bei vermieteten Immobilien können die Kinder in ihrer Einkommensteuererklärung die Anschaffungskosten (Gebäudeanteil) steuerlich absetzen. Da der Kaufpreis in der Regel höher sein wird als der historische Kaufpreis der Eltern, entsteht ein neues zusätzliche Abschreibungsvolumen.

Zinsabzug: Zinsen für Darlehen, die zum Immobilienkauf aufgenommen werden, können (bei Vermietung) als Werbungskosten steuerlich angesetzt werden. Nicht steuerlich abzugsfähig ist ein Tilgungsanteil.

Verkäuferdarlehen: Banken prüfen die Bonität junger Erwerber kritisch; oft sind Eltern als Bürgen/Eigenkapitalgeber beteiligt. Daher ist häufig die Vergabe eines Darlehens durch die Eltern als Kaufpreisdarlehen die einfachere Variante. Ein solches Darlehen muss  die schriftlich vereinbart werden und fremdübliche Konditionen aufweisen, um steuerlich anerkannt zu werden.

Abgeltungsteuer: Der Zinsabzug bei den Käufern korrespondiert mit einer Steuerpflicht der Zinsen bei den Eltern, wenn diese ein Darlehen gegeben haben. Die Zinseinnahmen sind mit 25% Kapitalertragsteuer zu versteuern – zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, sofern das Darlehen „fremdüblich“ ausgestaltet ist (fremdüblicher schriftlicher Vertrag, klare Konditionen und Tilgungsregelungen). Da anders als bei Banken kein Abzug der Steuern an der Quelle erfolgt, müssen  die Eltern die Zinseinnahmen in der Steuererklärung als Kapitalerträge angeben (Anlage KAP).

Der Tilgungsanteil dieser Zahlungen ist steuerfrei.

Kaufpreis: Der Kaufpreis sollte nachweisbar einem ermittelten Verkehrswert entsprechen. Ein hoher Kaufpreis vergrößert die künftigen Abschreibungen

§ 23 EStG – Steuerfreiheit nach Spekulationsfrist: Wenn die Immobilie mehr als 10 Jahre im Besitz der Eltern war, ist der Verkauf steuerfrei. Auch hier entsteht für die Eltern keine Einkommensteuer. Vorher sollte kein Verkauf erfolgen, auch nicht teilentgeltlich.

Notarkosten: Der Verkauf einer Immobilie ist nur mit einem notariellen Vertrag möglich; es entstehen Notarkosten, die allerdings denen einer Schenkung identisch sind.

Nachteile / Herausforderungen beim Kauf

Finanzierung und Liquidität: Die Kinder benötigen zusätzliche Liquidität oder einen Kredit; die Eltern erhalten den Kaufpreis (ggf. Rücklage im Alter). Die zu erwartenden Mieteinnahmen aus der Immobilie sollten mit den Belastungen (Zins, Tilgung, Instandhaltungen) gut abgestimmt werden, um die Kinder nicht zu überfordern.

Tilgung oder Verzicht: Die Eltern können Zahlungen der Kinder für Zinsen und Tilgung des Kaufpreisdarlehens für Ihren Lebensunterhalt nutzen. Der Tilgungsanteil dieser Zahlungen ist steuerfrei.

Alternativ die Eltern später auch auf das vereinbarte Darlehen ganz oder teilweise verzichten. Allerdings müssen die Eltern auf die Rückzahlung ernsthaft und in schriftlich dokumentierter Form verzichten.“ Das ist dann eine Schenkung, die mit dem Restwert des Darlehens schenkungsteuerpflichtig ist und beim Finanzamt angezeigt werden muss. Die Schenkungsteuerfreibeträge lassen sich durch schrittweise Übertragung („Tranchierung“) über mehrere Jahre hinweg optimieren.

Vorteilhaft bei einem späteren Verzicht ist auch, dass der steuerpflichtige Wert des Darlehens durch zwischenzeitliche Tilgungen reduziert wurde, während sich hoffentlich der Wert der verkauften Immobilie erhöht hat.

Eigennutzung: Sollten die Eltern nach dem Verkauf Mieter bleiben, ist ein marktüblicher Mietvertrag notwendig, um die steuerliche Anerkennung von Werbungskosten nicht zu gefährden. Diese Lösung bedingt aber auch, dass die Eltern Miete für ihre eigene Wohnung zahlen. Dies ist eher selten gewünscht.

Bewertung der Immobilie

Für beide Wege ist die Bewertung entscheidend

Bei der Schenkung wird die Immobilie mit dem Verkehrswert (i.d.R. steuerlicher Wert laut Bewertungsgesetz) bewertet; die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens zum Nachweis eines geringeren Wertes ist immer zulässig.

Beim Kauf sollte ein marktgerechter Preis vereinbart werden. Ein nicht angemessener Niedrigpreis wird jedoch ggf. als „gemischte Schenkung“ angesehen und löst anteilig Schenkungsteuer aus.

Fazit

Eine Schenkung eignet sich, wenn die Eltern die Freibeträge bei der Schenkungsteuer optimal nutzen und kein Einkommen oder Liquidität benötigen.

Ein Kauf durch die Kinder macht insbesondere bei Vermietungsobjekten Sinn – die  erhöhte steuerliche Abschreibung und die Möglichkeit zum Zinsabzug sind oft vorteilhaft. Die Zins- und Tilgungsleistungen können bei den Eltern ein weitgehend steuerfreies Einkommen absichern.

Kombinationsmodelle (Kauf + Schenkung des Kaufpreises oder späterer Verzicht auf ein Kaufpreisdarlehen) bieten Freiräume, setzen aber genaue Planung, Bewertung und steuerliche Prüfung voraus.

Tipp: 

Lassen Sie vor jeder Immobilienübertragung durch Schenkung oder Verkauf einen Steuerberater oder fachlich spezialisierten Anwalt prüfen, welches Vorgehen wirtschaftlich und familiär Ioptimal ist. Die individuelle Lebenssituation, Familienziele und steuerlichen Rahmenbedingungen entscheiden über die beste Lösung.