Besteuerung einer spanischen Ferienimmobilie in Deutschland

Das Risiko einer SL

Die unentgeltliche Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie durch den Gesellschafter einer spanischen S.L. wird in Deutschland als verdeckte Gewinnausschüttung  (vGA) besteuert. Diese langjährige BFH-Rechtsprechung hat das gilt nach dem Urteil des FG Düsseldorf mit Urteil vom 5.9.2025 (10 K 2604/20 E) bestätigt. Dadurch entstehen in Deutschland steuerpflichtige fiktive Kapitaleinkünfte, auch wenn tatsächlich kein Geld geflossen ist.

Ausgangssituation: Ferienimmobilie in spanischer S.L.

Häufig kaufen deutsche Privatpersonen eine Ferienimmobilie in Spanien nicht direkt, sondern über eine spanische Kapitalgesellschaft (S.L.). Dies ist durchaus vorteilhaft, da damit Übertragungen in der Familie vereinfacht werden, aber auch Vorteile in Spanien z.B. bei der Vermögensteuer erreicht werden können.

Wird das Objekt dann von den Gesellschaftern privat genutzt, ohne dass sie eine angemessene Miete zahlen, liegt aus deutscher Sicht eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Die verdeckte Gewinnausschüttung begründet sich mit dem Verzicht der SL auf ihr wirtschaftlich zustehende Einnahmen. Im Umkehrschluss erhält der Gesellschafter einen Vorteil, den ein fremder Dritter nicht bekommen würde, weil er für dieselbe Nutzung eine marktübliche oder zumindest kostendeckende Miete zahlen müsste.

Das Besteuerungsrecht für die vGA steht Deutschland zu, nicht Spanien. Die Nutzung der Immobilie durch den Gesellschafter begründet keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des DBA, sondern Kapitaleinkünfte.

​​Bemessungsgrundlage ist die  „Kostenmiete“

Die Höhe der verdeckten Gewinnausschüttung richtet sich nicht nach einer beliebigen Schätzung oder der üblichen Miete. Maßstab ist die sogenannte Kostenmiete. Die Rechtsprechung orientiert sich dabei an den Grundsätzen der II. Berechnungsverordnung, wie sie auch bei anderen Immobilienfällen mit Gesellschaftern angewendet werden.

​Die Kostenmiete soll die Miete abbilden, die ein fremder Dritter zahlen müsste, damit die Gesellschaft alle Kosten decken und eine normale Rendite erzielen kann. Dazu zählen vor allem die Abschreibung auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und öffentliche Abgaben sowie die Finanzierungskosten. Zusätzlich wird eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals der S.L. berücksichtigt, also eine Rendite, die ein unabhängiger Investor erwarten würde (so auch BFH, Urteil vom 1.10.2024 -VIII R 4/21).

Schrittweise Herleitung der Kostenmiete

Für die Praxis empfiehlt sich ein schematisches Vorgehen. Zunächst werden alle jährlichen Aufwendungen rund um die Immobilie ermittelt. Darunter fallen insbesondere Abschreibung, laufende Kosten und Zinsen. Anschließend wird berechnet, welches Eigenkapital in der Immobilie gebunden ist und mit welchem Zinssatz dieses Eigenkapital angemessen zu verzinsen ist.

​Aus der Summe dieser Beträge ergibt sich eine jährliche Mindestmiete, die die Gesellschaft erzielen müsste, um wirtschaftlich vernünftig zu handeln.

Reduzierung der Kostenmiete durch Gesellschafterdarlehen

Die Zinsen für Fremdkapital erhöhen die Kostenmiete. Im Urteilssachverhalt hat der Gesellschafter dieser Gesellschaft ein zinsloses Darlehen gegeben. Das FG Düsseldorf bestätigt ausdrücklich, dass in diesem Fall keine fiktiven Zinsen anzusetzen sind.

Auch aus deutscher Sicht ist ein Gesellschafter berechtigt, seiner Gesellschaft zinslose Darlehen zu geben. Die sog. „Leistungseinlage“ wird steuerlich nicht beanstandet.

Auch aus spanischer Sicht kann auch eine Fremdkapitalverzinsung mit einem Darlehen sehr vorteilhaft sein. Die Darlehensbelastung reduziert den Wert der Gesellschaft. So reduziert sie auch die Belastung mit der spanischen Vermögenssteuer.

Besteuerung in Spanien

In Spanien hat die Gesellschaft auch eine fiktive Miete zu versteuern, sie sog. unterstellten Einkünften aus Immobilien („imputación de rentas inmobiliarias“). Diese Begrifflichkeit nutzt das spanische Einkommensteuerrecht allgemein für die Eigennutzung von Immobilien, die theoretisch vermietet werden könnten, unabhängig davon, ob der Eigentümer eine Privatperson oder eine Gesellschaft ist.

Die spanische Steuer ist jedoch für die deutsche Besteuerung nicht maßgeblich.

Wie die fiktiven Kapitalerträge in Deutschland besteuert werden

Die verdeckte Gewinnausschüttung wird in Deutschland wie eine Dividende behandelt. Sie zählt zu den Einkünften aus Kapitalvermögen nach § 20 EStG, so als hätte die S.L. Geld ausgeschüttet. In der Praxis unterliegt dieser Betrag in der Regel der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Aber auch das war in diesem Urteilsfall streitig.

Die Anwendung des 25%igen Abgeltungssteuersatzes in Deutschland setzt aber voraus, dass die vGA diese bei der Gesellschaft besteuert wurden. Die reduzierte 25%ige Besteuerung soll eine doppelte Besteuerung bei der Gesellschaft und dem Gesellschafter kompensieren. Dies führt zu folgendem komplexen Ergebnis.

• Soweit die Gesellschaft unterstellte Einkünfte versteuert hat, wird die vGA mit der die 25%igen Kapitalertragsteuer besteuert.

• Soweit die Kostenmiete über die imputación de rentas inmobiliarias hinausgeht, ist der reguläretarifliche  Einkommensteuersatz anwendbar.

Risiko der Steuerhinterziehung

Spanische SL wurden gerade auch in früheren Jahren sehr gerne verwendet.  Seit einer Änderung des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) mit Spanien zum 1.1.2013 hat dies deutlich abgenommen. Das Risko nicht erklärter Einkünfte trifft daher sehr häufig Altfälle.

Interessanterweise hat das Finanzgericht Düsseldorf in dem Urteilsfall eine Steuerhinterziehung und sogar eine leichtfertige Steuerverkürzung verneint. Objektiv liege zwar eine Steuerhinterziehung vor. Es lasse sich aber nicht feststellen, dass die Kläger Kenntnis davon gehabt haben oder es zumindest für ernstlich möglich gehalten haben, dass die Nutzung der spanischen Immobilie zu eigenen Wohnzwecken zu in Deutschland steuerpflichtigen Einkünften aus Kapitalvermögen führt.

Dennoch sollte man in solchen nicht erklärten Altfällen von einem zu erwartenden Vorwurf der Steuerhinterziehung ausgehen und bei einer Nacherklärung  der Einkünfte der Vorjahre einen erfahrenen Berater hinzuziehen.

​Bedeutung für die Gestaltungsberatung

Für deutsche Eigentümer einer spanischen Ferienimmobilie in der Rechtsform einer S.L. ist die Einordnung als verdeckte Gewinnausschüttung von großer praktischer Bedeutung. Sie führt dazu, dass die private Nutzung des Hauses in Deutschland zu einer laufenden Steuerbelastung als Kapitaleinkünfte führt, selbst wenn in Spanien keine laufende Einkommensteuer anfällt.

Wer eine bestehende spanische Immobilie über eine Kapitalgesellschaft hält, sollte deshalb frühzeitig ein klares Nutzungskonzept und eine nachvollziehbare Mietkalkulation erstellen, um seine deutschen Steuern zu erklären. ür deutsche Gesellschafter empfiehlt sich eine klare Dokumentation der Nutzung und eine nachvollziehbare Mietkalkulation, um steuerliche Risiken zu minimieren.

Hat man diese Einkünfte nicht erklärt, sollte man ernsthaft die Abgabe einer Nacherklärung ggfs. mit strafbefreiender Wirkung prüfen. Man muss in diesen Altfällen von einem zu erwartenden Vorwurf der Steuerhinterziehung ausgehen und bei einer Nacherklärung  der Einkünfte der Vorjahre einen erfahrenen Berater hinzuziehen.

Bei Neuanschaffungen sind spanische oder auch deutsche Gesellschaften auch heute vorteilhaft. In der Regel wird man dazu aber eine Personengesellschaft, z.B. eine GmbH & Co. KG wählen.

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