Kauf einer Immobilie auf Mallorca
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca durch einen deutschen Käufer bedingt steuerliche und rechtliche Besonderheiten. Dabei ist gerade bei größeren Immobilien auch die spanische Vermögensteuer zu beachten, wobei allerdings auf den Balearen der Freibetrag zum 1.1.2024 auf 3.000.000 € erhöht wurde. Vor einer Investition sollten die Eigentumsstruktur und die Finanzierung genau gewählt werden. Für den Geldtransfer sind vollständige und nachvollziehbare Dokumentationsunterlagen unumgänglich. Mit frühzeitiger Weichenstellung lassen sich hohe Kosten und spätere Auseinandersetzungen mit den Steuerbehörden zuverlässig vermeiden.
Wann wird die Vermögensteuer relevant?
Die Vermögensteuer fällt für Nicht-Residenten auf Mallorca ab einem Nettovermögen von über 3.000.000 € an, wobei nur das in Spanien belegene Vermögen zählt. Liegt der Wert der Immobilie unterhalb dieser Grenze, besteht nur eine Erklärungspflicht, aber keine tatsächliche Steuerbelastung.
Bei Überschreitung wird das Vermögen progressiv mit Sätzen zwischen 0,28 % und 3,45 % besteuert.
Pessimistische Naturen befürchten, dass nach einem Regierungswechsel auf den Balearen der Freibetrag wieder auf den früheren Wert von 700.000 € gesenkt werden könnte.
Möglichkeiten zur Vermeidung oder Reduzierung der Vermögensteuer
Der Immobilienbesitz kann auf mehrere Nicht-Residenten aufgeteilt werden, wodurch sich der anteilige Wert pro Person gegebenenfalls unter den Freibetrag reduziert. Vorteilhaft kann daher beispielsweise der Erwerb gemeinsam mit dem Ehepartner oder auch den Kindern sein.
Der Einsatz von Hypotheken ist sinnvoll, da der Darlehensbetrag den steuerpflichtigen Nettovermögenswert der Immobilie reduziert. Dies ist um so interessanter, als die spanischen Hypothekenzinssätze deutlich unter den deutschen liegen.
Strukturlösungen mit deutschen Personengesellschaften oder Kapitalgesellschaften sind möglich, bewirken aber keine vollständige Steuerfreiheit. Die Konstruktionen müssen stets den laufenden DBA-Regelungen und der deutschen spanischen Gesetzgebung entsprechen.
Auch ein Nießbrauch ist in Spanien möglich. Der Wert der Immobilie wird dann für das Steuerrecht zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher aufgeteilt.
Welche einkommensteuerlichen Aspekte sind zu beachten?
Bei der einkommensteuerlichen Behandlung einer spanischen Immobilie sind die Unterschiede zwischen Eigennutzung und Vermietung entscheidend:
Eigennutzung
Seit der Reform durch das Gesetz Ley 26/2014 und aktuell auch für 2025 gilt für Nicht-Residenten in Spanien bei Eigennutzung einer Immobilie eine sogenannte "Einkommenszurechnung" (imputación de rentas inmobiliarias).
Bei Nicht-Residenten ist die Bemessungsgrundlage hierfür je nach Region und Lage etwa 1,1 % bis 2 % des Katasterwertes und der Steuersatz 19%.
Vermietung
Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien unterliegen in Spanien der Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) mit einem festen Satz von derzeit 19 % auf die Nettoeinkünfte (Mieteinnahmen abzüglich abzugsfähiger Kosten wie Reparaturen, Zinsen, Abschreibungen, Versicherungen).
Die Mieteinnahmen müssen vierteljährlich in Spanien über die Steuererklärung (Modelo 210) gemeldet und versteuert werden.
In Deutschland sind die Mieteinnahmen ebenfalls im Rahmen der unbeschränkten Einkommensteuerpflicht anzugeben. Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen sieht vor, dass Spanien das Besteuerungsrecht hat, die Einnahmen in Deutschland aber nicht steuerfrei sind. Stattdessen wird die in Spanien gezahlte Steuer auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet (Anrechnungsmethode),
Worauf beim Transfer des Kaufpreises zu achten ist
Der Kaufpreis wird typischerweise bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages auf das spanische Bankkonto des Verkäufers.
Maßnahmen gegen Geldwäsche sind auch in Spanien streng: Käufer müssen die Herkunft der Mittel klar dokumentieren, idealerweise mit Nachweisen über die Herkunft des Geldes. Der Übertrag von Geldbeträgen ab 12.500 € nach Spanien zum Kauf einer Immobilie ist in Deutschland nach § 67 ff. Außenwirtschaftsverordnung (AWV) meldepflichtig. Die Meldung muss bis spätestens zum siebten Kalendertag des Folgemonats nach Ausführung der Zahlung bei der Deutschen Bundesbank erfolgen.
Bei Kauf von einer Privatperson ist in Spanien Grunderwerbsteuer (ITP) zu zahlen, gestaffelt nach Kaufpreishöhe (8 % bis 13 %). Beim Erwerb vom Bauträger fällt spanische Umsatzsteuer (IVA) an (meist 10 % bei Wohnimmobilien).
Der Käufer muss ferner bei Immobilienerwerb von Nichtresidenten 3 % des Kaufpreises als Steuervorauszahlung („retención“) einbehalten und an das spanische Finanzamt abführen.
Wann ist eine Gesellschaft sinnvoll?
Der Einsatz einer Gesellschaft zur Strukturierung des Eigentums an einer Mallorca-Immobilie wird ab einem Verkehrswert nahe oder oberhalb des Freibetrags von 3 Mio. € interessant. Die Gesellschaftsstruktur bietet steuerliche und erbrechtliche Vorteile, insbesondere bei Familieninvestments und für eine Vermögensnachfolge.
Bei Immobilienwerten über 3 Mio. €, bei denen die Vermögensteuer auf den Balearen greift, kann die Aufteilung auf mehrere Gesellschaftsanteile die Freibeträge vervielfachen und so die Steuerlast senken.
Warum sollte es keine deutsche GmbH sein?
Die deutsche GmbH als Kapitalgesellschaft ist für privat genutzte Immobilien steuerlich ungeeignet. Die Nutzung durch Gesellschafter führt zu in Deutschland steuerpflichtigen verdeckten Gewinnausschüttungen, wenn man seiner GmbH für die Nutzung der Immobilie keine marktübliche Miete zahlt.
Die GmbH eignet sich daher nur für gewerblich genutzte Objekte. Für private Ferienimmobilien ist die deutsche KG oder GmbH & Co. KG vorzuziehen, da hier eine unentgeltliche Nutzung ohne verdeckte Gewinnausschüttung möglich bleibt.
Vorteile einer KG im Vergleich
Die KG ist teilrechtsfähig, kann Immobilieneigentum erwerben und die Beteiligung nach Familienwunsch organisieren. Sie ermöglicht flexible Stimmrechte, klare Entnahmebeschränkungen und gezielte Gestaltungen für die Nachfolge.
Das Vermögen der KG wird den Gesellschaftern der KG transparent in Höhe ihres Anteils zugerechnet. Damit verteilt sich die Steuerlast auf die einzelnen Gesellschafter, jeder nutzt seinen eigenen Freibetrag. Auch bei der Übergabe der Gesellschaftsanteile im Erbfall oder durch Schenkung lassen sich Freibeträge optimal nutzen und gezielt Vermögensnachfolge gestalten.
Die KG erleichtert die Übertragung durch Schenkung, aber auch im Todesfall, da Immobilien nicht direkt vererbt werden, sondern Gesellschaftsanteile. Diese Anteile gelten als Vermögenswert, der im Rahmen des Erbrechts gemäß deutschem Recht übertragen wird. Das vereinfacht die Abwicklung und reduziert notarielle und steuerliche Belastungen
Warum sollte die Immobilien KG nicht nur die spanische Immobilie halten?
Eine KG gilt nach dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) als Immobiliengesellschaft und löst in Spanien das Besteuerungsrecht aus, wenn mindestens 50 % des Aktivvermögens der KG direkt oder indirekt aus in Spanien belegenen Immobilien besteht
Das Besteuerungsrecht Spaniens gilt sowohl für Einkünfte aus der Nutzung (z. B. Mieteinnahmen) als auch für den Gewinn aus der Veräußerung von Gesellschaftsanteilen, wenn diese unmittelbar oder mittelbar zur Nutzung spanischer Immobilien berechtigen. Die 50 %-Grenze bezieht sich auf die Bilanz: Der Immobilienanteil wird anhand des höheren Wertes aus Anschaffungskosten, Katasterwert oder steuerlich festgesetztem Wert berechnet, sämtliche anderen Aktiva zählen mit Verkehrswert.
Die Einschätzung als Immobiliengesellschaft ist nach dem deutsch-spanischen DBA ausdrücklich auch für die spanische Vermögensteuer relevant. Mit der gesetzlichen Anpassung seit Ende 2022 und dem neuen Vermögensteuergesetz kann auf die Anteile der Gesellschaft Vermögensteuer erheben.
Um die 50 %-Grenze bei der Immobilienwerteinschätzung einer KG als Immobiliengesellschaft nach spanischem Recht zu vermeiden, sollte die Gesellschaft neben Immobilienvermögen auch erhebliches sonstiges Vermögen besitzen, um den Anteil der Immobilien an den Gesamtkapitalwerten unter 50 % zu halten. Dies können Bankguthaben, Geldmarktanlagen, Wertpapiere, Beteiligungen an anderen Unternehmen und sonstiges bewegliches Vermögen sein.
Welche Empfehlungen gibt es zusammenfassend?
Vor einer Investition sollten die Eigentumsstruktur und die Finanzierung genau gewählt werden. Die Prüfung aktueller Freibeträge und die sinnvolle Nutzung von Hypotheken sind zentrale Hebel zur Reduzierung der Vermögensteuerbelastung. Mit frühzeitiger Weichenstellung lassen sich hohe Kosten und spätere Auseinandersetzungen mit den Steuerbehörden zuverlässig vermeiden. Ein Erwerb über eine deutsche KG oder GmbH & Co. KG ist bei größeren Immobilien häufig eine gute Option; daneben sollte zur Vermeidung der spanischen Vermögenssteuer auch immer eine Fremdfinanzierung in Betracht gezogen werden.